Când cineva îți ocupă imobilul fără niciun drept, nu te poți baza nici pe noroc și nici pe forță – legea este singurul sprijin real care îți permite să-ți recuperezi proprietatea în mod legal și eficient. Codul civil român reglementează clar ce înseamnă revendicarea imobiliara, în ce condiții poți să apelezi la ea și cum decurge procesul în instanță.

Dacă ești proprietarul legal al unui imobil și cineva îl ocupă fără un drept real sau contractual, acțiunea de revendicare imobiliara este instrumentul juridic care te ajută să-ți recuperezi bunul. Dar nu orice situație îți oferă automat câștig de cauză.

În continuare, îți explicăm tot ce presupune această acțiune, ce trebuie să demonstrezi și care sunt posibilele piedici juridice cu care ai putea să te confrunți.

Ce este acțiunea în revendicare – cadrul legal și esența juridică

Acțiunea în revendicare este reglementată de Codul civil, în: Cartea a III-a – Despre bunuri,
Titlul II – Despre proprietate, Capitolul II – Dreptul de proprietate privată, Secțiunea a 4-a – Apărarea dreptului de proprietate, Articolul 563 – Acțiunea în revendicare.

Această normă îți oferă, în calitate de proprietar, dreptul să ceri restituirea bunului tău de la orice persoană care îl ocupă fără titlu valabil – fie că îl stăpânește ca posesor de rea-credință, fie că îl deține temporar în baza unei convenții expirate sau fără acoperire legală, ca detentor precar.

Reține că acțiunea în revendicare este imprescriptibilă (adică poți să o introduci oricând, indiferent de câți ani au trecut). Mai mult, dacă instanța îți dă câștig de cauză, hotărârea se execută chiar și împotriva unui terț care a dobândit imobilul după ce acesta a ajuns în posesia fără drept a pârâtului.

Prin urmare, dacă ai pierdut posesia, dar deții un act care atestă că ești proprietarl, ai oricând posibilitatea legală să te adresezi instanței ca să obții restituirea imobilului. Acțiunea are caracter real și petitoriu. Adică se bazează pe existența unui drept real – dreptul de proprietate – și nu pe simpla posesie sau pe faptele concrete ale ocupării. Instanța nu judecă cine locuiește acolo sau de când, ci doar dacă tu poți să dovedești că ești, juridic, adevăratul proprietar.

Cine are dreptul să introducă o acțiune de revendicare imobiliara

Ai dreptul să introduci această acțiune dacă:

• ai un titlu valabil care atestă că tu ești proprietarul imobilului;
• nu mai ești în posesia bunului;
• persoana care ocupă imobilul nu are dreptul legal să-l dețină.

De obicei, introduc astfel de acțiuni moștenitorii, foștii proprietari care doresc retrocedarea, sau persoanele care au cumpărat imobilul dar nu au putut să intre în posesia lui.

De cealaltă parte, avem pârâții: chiriași rămași fără contract valabil, vecini care și-au extins construcțiile dincolo de limitele din acte, sau persoane care au cumpărat fără să facă toate verificările prealabile.

Fiecare dintre aceste situații vine cu propriile ei complicații juridice, care pot să influențeze decisiv desfășurarea procesului de revendicare imobiliara.

Condiții pentru ca instanța să-ți admită cererea

Ca să convingi instanța, trebuie să îndeplinești simultan mai multe condiții, iar judecătorul le analizează pas cu pas:

Reclamantul trebuie să aibă calitate procesuală activă, iar pârâtul, calitate pasivă

Tu, ca reclamant, trebuie să fii titularul dreptului de proprietate. Pârâtul trebuie să fie cel care ocupă sau folosește imobilul fără drept. Dacă în proces apar două titluri diferite, instanța le compară și decide care dintre ele are prioritate, în funcție de vechime, autenticitate și legalitatea dobândirii.

Să identifici clar bunul revendicat

Trebuie să dovedești cu precizie care este imobilul pe care-l revendici: suprafață, amplasament, vecinătăți, număr cadastral. Dacă instanța nu poate să stabilească exact obiectul litigiului, îți respinge acțiunea.

Să dovedești că pârâtul ocupă efectiv imobilul

Nu este de ajuns să arăți că nu mai ești în posesia imobilului. Trebuie să demonstrezi că pârâtul este cel care îl ocupă în mod concret. Poți să folosești fotografii, declarații de la martori, chitanțe de plată, notificări, sau orice altă dovadă care arată că bunul se află în prezent în folosința pârâtului.

Să aduci titlul de proprietate

Instanța nu-ți acordă câștig de cauză dacă nu demonstrezi că ești proprietar. Poți să dovedești acest lucru cu acte notariale, hotărâri judecătorești definitive, extrase de carte funciară, acte de succesiune, sau orice înscris autentic.

Cum se apără pârâtul într-o acțiune de revendicare imobiliara

Dacă ești pârât într-un astfel de proces, nu înseamnă că ești în mod automat în culpă. Codul civil îți permite mai multe apărări, în funcție de situație:

Dovedești că ai un titlu valabil de proprietate

Chiar dacă titlul tău de proprietate nu este cel mai vechi, atâta timp cât el este autentic și valabil, ai șansa să demonstrezi că ești adevăratul proprietar. Instanța o să compare cele două titluri și apoi decide care din ele prevalează, ținând cont de data emiterii, de forma juridică și de eventualele vicii sau conflicte legale.

Invoci uzucapiunea (posesia îndelungată)

Codul civil prevede, la articolul 930, că poți să dobândești un imobil prin uzucapiune dacă l-ai posedat ca un proprietar, în mod continuu, netulburat, public și sub nume de proprietar. Articolul 931 clarifică uzucapiunea tabulară, care necesită înscrierea provizorie în cartea funciară și o posesie neîntreruptă de 5 ani, în condiții de bună-credință.

Dacă dovedești îndeplinirea acestor condiții, instanța poate să respingă cererea reclamantului, chiar dacă el are un titlu mai vechi.

Invoci prescripția unor efecte accesorii

Chiar dacă dreptul reclamantului la revendicare nu se prescrie, anumite pretenții conexe – precum recuperarea veniturilor rezultate din folosirea imobilului (chirii sau alte câștiguri) ori plata unor despăgubiri – se prescriu dacă reclamantul nu le solicită în termenul legal general de prescripție, prevăzut de art. 2500 și următoarele din Codul civil. În calitate de pârât, ai dreptul să invoci această prescripție ca să limitezi pretențiile accesorii formulate împotriva ta.

Cum decurge procesul de revendicare imobiliara – pași concreți

Dacă vrei să formulezi o acțiune în revendicare, iată ce pași urmează:

• Depui cererea de chemare în judecată la instanța competentă, menționând toate datele de identificare ale imobilului și ale raportului juridic.
• Plătești taxa de timbru, calculată conform art. 3 din OUG nr. 80/2013. Aceasta variază în funcție de valoarea imobilului revendicat și se stabilește procentual printr-un sistem clar prevăzut în ordonanță.
• Anexezi toate actele doveditoare: titlul de proprietate, extras CF, acte de moștenire, acte administrative, corespondență, notificări.
• Se derulează procesul: se administrează probele (inclusiv expertize tehnice), se audiază martori, se dezbat apărările.
• Instanța pronunță o hotărâre: dacă îți admite cererea, pârâtul trebuie să-ți restituie imobilul.

Hotărârea poate fi atacată prin apel și recurs. Dacă rămâne definitivă, se poate executa silit cu ajutorul unui executor judecătoresc. În cazurile de revendicare imobiliara, executarea se referă la evacuarea ocupantului și predarea posesiei.

Ce au spus instanțele despre această revendicare imobiliara – exemple de jurisprudență

Într-un dosar soluționat de Tribunalul Cluj (2022), moștenitorii unui imobil preluat abuziv de stat au introdus acțiune împotriva chiriașilor. Instanța a admis cererea: pârâții nu aveau titlu valabil, iar reclamantul prezentase o decizie de retrocedare și un extras de carte funciară actualizat.

În altă speță, Curtea de Apel București a respins acțiunea, deoarece reclamantul nu a putut să demonstreze cu certitudine care era imobilul revendicat – descrierea din actele depuse nu corespundea cu realitatea din teren, iar pârâtul avea înscriere valabilă în cartea funciară.

Aceste cazuri arată cât de important este să pregătești documentația complet și coerent înainte să te adresezi instanței. În litigiile de revendicare imobiliara, nu e suficient să ai dreptate – trebuie să dovedești tot ce susții.

Poți să pierzi dreptul de a revendica?

Da – dar nu în sensul că dreptul dispare, ci pentru că instanța poate să considere că altcineva a dobândit între timp dreptul, prin mijloace legale. Poți să pierzi dacă:

• nu ți-ai exercitat dreptul timp de decenii și s-a împlinit uzucapiunea;
• nu ai dovezi clare că ești proprietar;
• confunzi posesia cu proprietatea și nu ai un titlu de proprietate valid;
• nu identifici clar imobilul cerut.

Fiecare dintre aceste situații poate să ducă la respingerea cererii tale de revendicare imobiliara.

Nu întâmplător, acțiunea în revendicare imobiliara este unul dintre cele mai puternice instrumente legale de protejare a dreptului de proprietate. Totuși, aceasta nu e nici simplă și nici nu se face automat. Rezultatul depinde direct de modul în care prezinți instanței acte, probe și argumente juridice valide.

Dacă ești implicat într-un proces de revendicare imobiliara sau vrei să inițiezi unul, colegii noștri din cadrul biroului de avocatură Gunea, specializați în drept civil, îți explică exact ce pași trebuie să urmezi și cum să-ți protejezi drepturile.