Ai luat un credit garantat cu ipotecă și nu-l mai poți susține? Dacă nu mai faci față ratelor sau ai ajuns deja în executare silită, legea îți oferă o soluție reală: darea in plata. Dar nu funcționează automat. Ai nevoie de documente, trebuie să îndeplinești un set de condiții de eligibilitate și, de cele mai multe ori, e bine să ai alături un avocat care să-ți explice pas cu pas dacă te încadrezi sau nu. În acest articol, îți explicăm cine poate să dea în plată, ce acte sunt necesare, ce riscuri există și cum te poate ajuta legea să închizi un credit fără să rămâi și fără casă, și cu datorii.

Ce este darea in plata și cui i se adresează

Definiția legală și scopul Legii nr. 77/2016

Legea nr. 77/2016 este o lege specială. Nu face parte din Codul civil, dar are aceeași forță juridică și funcționează împreună cu acesta. De ce? Pentru că uneori, dreptul civil general nu e suficient ca să răspundă unei nevoi sociale acute – cum a fost, spre exemplu, criza creditelor ipotecare care s-a resimțit mai ales în perioada 2009-2012. Deschidem o paranteză și explicăm:

Codul civil este o lege-cadru care reglementează întregul domeniu al dreptului privat: relațiile dintre persoane, bunuri, obligații, succesiuni, contracte. Este general, stabil și relativ abstract. Are rolul de „trunchi” al sistemului juridic civil, pe care pot să se alipească alte norme – de exemplu, legile speciale.

Legile speciale, cum este și Legea 77/2016, sunt acte normative distincte care reglementează situații particulare sau excepționale. Legile speciale se adoptă în Parlament, le promulgă președintele și apoi se publică în Monitorul Oficial – așadar, sunt legi în toată regula. Spre deosebire de Cod, ele:

• completă ceea ce Codul civil nu prevede;
  
• detaliază proceduri specifice;
  
• sau derogă – adică se aplică cu prioritate, în locul regulilor generale, atunci când cele două se suprapun.
  

De ce nu includem totul direct în Codul civil? Tocmai pentru ca acesta să nu devină prea greoi și instabil. Codurile sunt gândite ca norme generale, clare și de durată, în vreme ce legile speciale sunt mai flexibile, mai adaptabile și se schimbă mai des, în funcție de realitatea economică și socială imediată. De exemplu, Codul civil reglementează în câteva articole stingerea datoriilor prin dare în plată (art. 1566 și următoarele), dar nu ar fi avut cum să prevadă criza creditelor ipotecare cu executări silite și cursuri valutare explodate de după 2009. Atunci, a fost nevoie de o lege separată. 

Închidem paranteza și revenim la darea in plata.

Legea 77/2016 a fost adoptată pentru a permite consumatorilor persoane fizice să stingă o datorie bancară garantată cu ipotecă prin simplul transfer al proprietății către creditor. Cu alte cuvinte: chiar dacă nu-ți mai permiți să plătești creditul, nici nu rămâi captiv într-o relație contractuală abuzivă sau imposibilă. Ai dreptul să „predai cheia” și să ieși legal din contractul de credit ipotecar.

Este un mecanism de echilibrare. Nu este o „favoare” și nici o soluție magică, ci un drept legal, condiționat și reglementat în detaliu.

Cine poate să beneficieze de darea in plata

Legea definește foarte clar cine se califică pentru această procedură.

• Trebuie să fii consumator, adică persoană fizică, nu firmă, PFA sau asociație. Termenul „consumator” are un sens juridic specific: se referă la persoana care contractează un credit în afara activității sale comerciale sau profesionale.
• Creditorul tău trebuie să fie:
  • o instituție de credit (adică o bancă),
  • o instituție financiară nebancară (IFN),
  • sau un cesionar, adică o firmă de recuperare de creanțe care a preluat creditul tău de la bancă.
    
• Sunt excluse de la darea in plata creditele „Prima Casă”, chiar dacă ai garantat cu ipotecă. Motivul? Aceste sunt garantate și de statul român. Iar statul nu poate fi obligat să accepte stingerea datoriei doar pentru că ai transferat tu locuința băncii. Garanția publică nu dispare în baza niciunei legi speciale.

Dacă te încadrezi în aceste cerințe, atunci poți și tu să accesezi procedura de dare în plată. Dar nu este suficient. În continuare, analizăm ce alte condiții trebuie îndeplinite și cum să declanșezi procedura ca să ai șanse reale de succes.

Condițiile de admisibilitate pentru darea in plata

Criteriile care te califică pentru inițierea procedurii

Pentru declanșarea legală a procedurii dării în plată, trebuie să îndeplinești simultan mai multe condiții. Nu e suficient să vrei să scapi de credit – trebuie să demonstrezi că îndeplinești exact cerințele prevăzute în articolul 4 din Legea nr. 77/2016.

Condițiile sunt:

• Calitatea părților: trebuie să existe un raport între un consumator (persoană fizică) și un creditor eligibil (bancă, IFN sau cesionar). Nu se admit contractele încheiate de persoane juridice sau de titulari de activități independente (ex: PFA, SRL etc.).
• Valoarea creditului: suma împrumutată la momentul acordării nu trebuie să depășească echivalentul în lei a 250.000 de euro. Acest plafon se calculează în funcție de cursul BNR din ziua semnării contractului.
  Te întrebi poate, pe bună dreptate, dacă plafonul e valabil azi – DA, este. Înalta Curte de Casație și Justiție a analizat problema și a respins o cerere de clarificare, prin Decizia HP nr. 42/2022. Asta înseamnă că plafonul rămâne aplicabil, chiar și pentru creditele luate ACUM.
  Pe de altă parte, dacă ai luat un credit de 300.000 euro, să zicem, și nu-ți mai permiți să plătești ratele, atunci nu mai poți să apelezi la darea in plata.
• Destinația sau garanția imobilului: creditul trebuie să fi fost contractat:
  • fie pentru o locuință (achiziție, extindere, modernizare etc.),
  • fie, indiferent de scopul împrumutului, să fi fost garanția constituită asupra unui imobil cu destinația de locuință.
    De pildă, dacă ai luat un credit pentru un teren sau o afacere, dar l-ai garantat cu apartamentul în care locuiești, atunci ești eligibil. Dar dacă ai garantat cu un teren sau cu altceva care nu e „locuință”, atunci legea nu se mai aplică și pentru tine. Pe scurt: Legea protejează locuința, nu alte bunuri. E și logic, pentru că locuința are valoare socială și este legată de dreptul tuturor la un trai decent.
• Bunul este ipotecat și nu a fost deja executat: este vorba despre situații în care imobilul ipotecat este încă în patrimoniul tău. Dacă el a fost deja adjudecat și tu nu-l mai deții, va trebui să intrăm în regimul de excepție explicat mai jos.

Pe lângă cele patru condiții generale de admisibilitate, legea a fost completată în 2020 prin Legea nr. 52/2020, care introduce două situații considerate prezumții legale de impreviziune, aplicabile doar dacă s-au menținut în ultimele 6 luni anterioare notificării de dare în plată:

• dacă obligația de plată lunară a înregistrat o creștere de peste 50% ca urmare a majorării ratei dobânzii variabile;
  
• dacă cursul de schimb aplicabil creditului exprimat în valută a crescut cu mai mult de 52,6% față de cursul de la momentul încheierii contractului.
  

Aceste două cazuri se regăsesc la articolul 4 alin. (1^1) și (1^2) din lege și beneficiază de prezumția absolută de impreviziune. Asta înseamnă că, în instanță, nu trebuie să mai dovedești impreviziunea cu alte probe, ci revine creditorului sarcina să conteste notificarea și să demonstreze că nu se îndeplinesc condițiile cerute de lege.

Situații speciale: executarea silită și impreviziunea

Articolul 8 alin. (5) adaugă o situație aparte în care poți să beneficiezi de darea în plată, chiar dacă imobilul ipotecat a fost deja executat silit.

Poate-ți pare ciudat la prima vedere – cum să mai poți „da în plată” ceva ce ți-a fost deja luat? Dar, în practică, se întâmplă des ca suma obținută din vânzarea silită a imobilului să nu acopere întreaga datorie. În astfel de cazuri, banca continuă executarea silită – poate să-ți pună poprire pe salariu, pensie sau pe alte bunuri mobile sau imobile.

Aici intervine legea dării în plată ca instrument de protecție juridică. Dacă imobilul a fost vândut, dar tu ești în continuare căutat pentru restul datoriei, atunci ai dreptul să ceri instanței:

• să constate stingerea integrală a datoriilor rămase,
• și să dispună încetarea executării silite.

Într-o astfel de situație, legea consideră că există impreviziune, fără să mai fie nevoie să o dovedești tu. Este o prezumție legală expresă, introdusă tocmai ca să protejeze debitorii rămași datori și după pierderea locuinței.

Înalta Curte de Casație și Justiție a confirmat această interpretare prin Decizia HP nr. 7/2019, în care a arătat că debitorul executat silit pentru imobilul ipotecat, dar urmărit în continuare pentru restul sumei, poate să ceară aplicarea Legii nr. 77/2016.

Totuși, Curtea Constituțională a declarat neconstituționale, în 2021, două teze din acest alineat, care introduceau automat impreviziunea, fără verificarea instanței. Dar regula de fond rămâne aplicabilă, cu următoarea condiție: judecătorul trebuie să verifice dacă există un dezechilibru contractual grav (impreviziune).

Așadar, chiar dacă ai pierdut casa, nu înseamnă că trebuie să rămâi și prizonierul datoriei. Legea îți oferă o cale de ieșire, dacă:

• imobilul ipotecat a fost deja executat,
  
• ești în continuare executat silit pentru restul datoriei,
  
• și există un dezechilibru grav în raportul tău contractual.

Pașii procedurali ai dării în plată

Notificarea creditorului și efectele acesteia

Primul pas legal pentru darea in plata este transmiterea unei notificări către creditor. Legea prevede, în articolul 5, că această notificare trebuie transmisă printr-un executor judecătoresc, un avocat sau un notar public, în numele tău, ca debitor. Nu este un simplu mesaj – este un act juridic cu efecte, deci trebuie redactat corect și transmis formal.

În notificare, trebuie să anunți clar că intenționezi să transmiți dreptul de proprietate asupra imobilului către creditor, pentru stingerea totală a datoriilor izvorâte din contractul de credit. În plus, notificarea trebuie să conțină toate condițiile de admisibilitate prevăzute la articolul 4, pe care ți le-am redat deja.

Tot în notificare, trebuie să indici două zile diferite în care reprezentantul creditorului să se prezinte la notarul propus de tine pentru semnarea actului prin care se face transferul dreptului de proprietate. Acesta este momentul care, în principiu, marchează stingerea definitivă a datoriilor – transferul dreptului de proprietate la notar.

Dar mai e ceva important: prima zi de convocare nu poate fi mai devreme de 30 de zile și nici mai târziu de 90 de zile de la data comunicării notificării. Acest interval nu e ales întâmplător – este perioada în care:

• se suspendă orice plată către bancă (nu mai plătești rate);
  
• se suspendă orice procedură judiciară sau extrajudiciară începută de creditor, inclusiv executările silite și popririle.
  

Cu alte cuvinte, dacă ai notificat corect creditorul, legea îți oferă o formă de protecție temporară. Din momentul în care trimiți notificarea, ești, cel puțin pentru o vreme, protejat împotriva oricărei forme de executare.

Și încă ceva: în această perioadă, nu poți fi raportat ca „rău-platnic” în Biroul de Credit sau în alte baze de date. Banca nu are voie să te înscrie pe „lista neagră” doar pentru că a aflat că ai declanșat procedura de dare în plată.

Costurile aferente acestei etape (onorariu notar, executor sau avocat) le suportă debitorul, conform legii. Iar dacă tu, ca debitor, nu te prezinți la notar în cele două zile propuse în notificare, acest fapt echivalează cu renunțarea la procedură – tu și banca sunteți repuși automat în situația anterioară.

Contestația creditorului și suspendarea plăților

Desigur, banca nu e obligată să accepte pur și simplu notificarea ta. Dacă consideră că nu ai îndeplinit corect condițiile prevăzute de lege, poate să conteste procedura în termen de 10 zile de la primirea notificării. Este dreptul ei prevăzut în articolul 7.

Contestația se depune la judecătoria de la domiciliul debitorului, se judecă în procedură de urgență, cu citarea părților, iar decizia poate fi atacată prin apel în termen de 15 zile lucrătoare.

Ce-ar putea să conteste banca? De exemplu:

• că nu ești consumator în sensul legii (ești PFA sau ai luat credit în scop profesional);
• că suma depășea plafonul admis;
• că imobilul nu are destinație de locuință;
• că creditul nu a fost ipotecar, adică cu garanții imobiliare;
• că ai notificat greșit sau ai omis acte;
• că deja a avut loc o executare definitivă.

Dacă instanța dă dreptate băncii și-i admite definitiv contestația, procedura de dare în plată se blochează – iar tu revii la statutul de debitor. În plus, orice măsuri de suspendare se anulează: plățile, penalizările și executările pot să fie reluate.

Totuși, banca nu poate să ceară daune sau penalități pentru simpla inițiere a procedurii, decât dacă dovedește că ai acționat cu rea-credință – adică ai știut că nu îndeplinești condițiile, dar ai declanșat procedura doar ca să tergiversezi plata datoriei.

Dacă, în schimb, instanța respinge contestația, banca este obligată să meargă la notar și să încheie actul de transfer. Creditorul are 10 zile la dispoziție, începând cu momentul deciziei definitive. Dacă continuă să refuze, poți să mergi mai departe în instanță, și-ți explicăm despre asta în continuare.

Rolul instanței în procedura dării în plată

Articolul 8 reglementează ce se întâmplă dacă banca nu se prezintă la notar sau ignoră obligația legală să finalizeze transferul.

În acest caz, tu, ca debitor, ai dreptul să te adresezi instanței și să ceri:

• constatarea stingerii datoriei;
• și transferul dreptului de proprietate către creditor, prin hotărâre judecătorească.

Această acțiune în instanță are câteva particularități:

• se judecă cu celeritate, adică mai repede decât o acțiune civilă obișnuită;
• te scutește de plata taxei judiciare de timbru – adică nu mai trebuie să plătești din buzunarul propriu, doar pentru că banca n-a respectat legea;
• pe toată durata procesului, se menține suspendarea plăților și a executărilor silite, exact ca în etapa notificării.
  

Se ajunge, practic, la o formă de echilibru: dacă banca cooperează, transferul se face la notar, costurile sunt mici, iar procedura e rapidă. Dacă banca nu cooperează, intervine instanța – și tu nu ești penalizat financiar pentru acest blocaj.

În plus, acțiunea poate fi introdusă și după executarea imobilului, dacă încă există un rest de datorie. În această situație, instanța verifică existența impreviziunii – adică dezechilibrul major dintre obligația ta inițială și situația ta actuală.

Efectele dării în plată asupra debitorului și altor părți implicate

Stingerea datoriilor și interdicția solicitării de sume suplimentare

Darea in plata nu este doar o metodă să predai locuința băncii. Este, din punct de vedere legal, un mecanism complet de stingere a tuturor datoriilor asumate prin contractul de credit. Articolul 10 alin. (1) precizează clar: odată ce transferul de proprietate s-a făcut, fie prin contract încheiat la notar, fie prin hotărâre judecătorească definitivă, se stinge orice obligație a debitorului față de creditor.

Această formulare înseamnă că banca nu mai poate să-ți ceară nimic. Nu mai poate să vină, peste o lună, cu pretenții privind dobânzile restante, penalitățile de întârziere sau alte sume care, în mod normal, s-ar mai fi cumulat în timpul rambursării. Nici măcar dacă vânzarea ulterioară a locuinței ar aduce băncii un preț mai mic decât valoarea totală a creditului.

Această garanție e esențială: tu, ca debitor, știi că închei definitiv socotelile odată cu predarea locuinței. Nu rămâi cu nicio restanță, nu ți se mai calculează alte sume și nici nu mai există riscul să fii urmărit în instanță sau în executare silită după darea in plata.

Mulți oameni au tendința să creadă că, dacă valoarea imobilului predat e mai mică decât datoria, banca va avea în continuare un drept de a urmări diferența. Legea elimină acest risc. E un transfer „cu stingere totală” – iar creditorul nu poate solicita sume de bani suplimentare, sub nicio formă.

Impactul asupra codebitorilor și fideiusorilor

Articolul 10 alin. (2) extinde efectele dării în plată și asupra codebitorilor și fideiusorilor – adică persoanele care au garantat, alături de tine, împrumutul. Sunt, de regulă, părinți, soți, prieteni apropiați, care au semnat pentru tine ca să poți obține creditul și au garantat cu propriile bunuri.

Poate te întrebi dacă acești oameni rămân în continuare responsabili după ce tu îți predai locuința. Răspunsul este nu. Legea prevede că și pentru ei se stinge orice obligație, exact ca pentru tine. Adică: nimeni nu mai poate fi urmărit pentru acel credit, nici în instanță, nici prin popriri sau alte forme de executare.

Această prevedere este extrem de importantă în practică. Înainte de intrarea în vigoare a Legii 77/2016, chiar dacă debitorul își pierdea casa, banca putea să continue să-i urmărească pe codebitori pentru diferențele rămase. Acum, acest scenariu e exclus.

În plus, în practică, codebitorii sunt citați în proces atunci când intervine instanța, pentru că sunt parte în contractul de credit. Ei află despre darea in plata odată cu notificarea oficială sau prin avocatul debitorului. Nimeni nu este afectat în lipsă – legea protejează informarea tuturor părților.

Așadar, dacă părinții sau soțul / soția ta au garantat creditul, nu trebuie să-ți faci griji că banca va merge pe urmele lor după darea in plata. Atâta timp cât procedura e făcută legal și integral, inclusiv pentru ei se închide creditul.

Apelează la un avocat care-ți protejează drepturile, dacă nu te pricepi

Procedura dării în plată pare, la prima vedere, o simplă formalitate: trimiți notificarea, predai cheile, închizi datoria. Realitatea juridică e însă ceva mai complicată. O singură eroare în redactarea notificării, în alegerea termenelor sau în formularea poziției față de creditor poate să ducă la respingerea întregii proceduri. Sau, și mai rău, la pierderea casei fără stingerea datoriei.

De aceea, noi, la biroul de avocatură Gunea, nu ne limităm la a-ți explica ce prevede legea – ci formulăm pentru tine o strategie juridică completă, bazată pe experiență dobândită în dosarele de dare în plată, executare silită și revendicări rezolvate cu succes până acum. Te consiliem pas cu pas, îți redactăm actele profesionist și te reprezentăm în instanță, dacă este cazul. În plus, îți oferim o evaluare juridică clară: dacă se poate sau nu darea in plata în cazul tău concret. Ia legătura cu echipa noastră de suport prin formularul de contact.

Dacă ai deja în derulare o executare silită, dacă ai garantat un credit pentru altcineva sau dacă ți s-au schimbat radical veniturile, ne ocupăm de documentarea completă a situației tale. Știm exact ce probe acceptă instanțele pentru demonstrarea impreviziunii și știm când merită să mergi mai departe și când e mai bine să cauți o soluție alternativă.

Darea in plata, un drept social, nu o favoare

Legea nr. 77/2016 nu e un „cadou” din partea statului și nici un privilegiu pentru cei care nu-și plătesc ratele. Este o lege specială, adoptată tocmai pentru că sistemul financiar a generat dezechilibre majore în perioada post-criză. Darea in plata este, așadar, un mecanism de protecție juridică, prin care consumatorii ajunși în impas pot să redobândească un echilibru între viața lor personală și obligațiile asumate în fața băncii.

Asta nu înseamnă că darea in plata e pentru oricine. Nu înseamnă că poți să renunți la orice imobil sau că poți să păstrezi ce e bun din contract și să dai în plată restul. Legea este riguroasă și cere îndeplinirea unor condiții. Dar, dacă ai actele în regulă și un avocat cu expertiză, nu ești singur în fața niciunui contract imposibil. Ești protejat de o lege care funcționează. Iar rolul nostru este să te ajutăm să o aplici în favoarea ta, exact așa cum prevede Constituția.